Nama :
Tuti Nurjanah
NPM :
27211201
Kelas : 2EB22
A. Contoh Kasus
KASUS
SURABAYA DELTA PLAZA
Sewa - Menyewa Ruangan :
Pada
permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) dibuka dan disewakan untuk
pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan untuk memasarkannya. Salah
satu cara untuk memasarkannya adalah secara persuasif mengajak para pedagang
meramaikan komplek pertokoan di pusat kota Surabaya itu. Salah seorang
diantara pedagang yang menerima ajakan PT surabaya Delta Plaza adalah Tarmin
Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.
Tarmin
memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M2 Lantai III itu untuk menjual
perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture. Empat bulan berlalu
Tarmin menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin membuat “Perjanjian
Sewa Menyewa” dihadapan Notaris. Dua belah pihak bersepakat mengenai
penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan segala hal yang
bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin bersedia membayar
semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak Mei 1988 s/d 30
April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan denda 2 0/00 (dua
permil) perhari untuk kelambatan pembayaran. Kesepakatan antara pengelola
PT SDP dengan Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40
Tanggal 8/8/1988.
Tetapi
perjanjian antara keduanya agaknya hanya tinggal perjanjian. Kewajiban
Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi, Tarmin menganggap kesepakatan itu
sekedar formalitas, sehingga tagihan demi tagihan pengelola SDP tidak pernah
dipedulikannya. Bahkan menurutnya, Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku
karena pihak SDP telah membatalkan “Gentlement agreement” dan kesempatan yang
diberikan untuk menunda pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin
akan dibicarakan kembali di akhir tahun 1991. Namun pengelola SDP
berpendapat sebaliknya. Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan
tetap seperti yang tercantum pada Akta tersebut.
Hingga
10 Maret 1991, Tarmin seharusnya membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44
kepada PT SDP. Meski kian hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk
ruangan yang ditempatinya terus bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak
membayarnya. Pengelola SDP, yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan
itu.
Pihak
pengelola SDP menutup COMBI Furniture secara paksa. Selain itu, pengelola
SDP menggugat Tarmin di Pengadilan Negeri Surabaya.
B. Analisa kasus
Setelah
pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) mengajak Tarmin Kusno untuk meramaikan sekaligus
berjualan di komplek pertokoan di pusat kota Surabaya, maka secara tidak
langsung PT Surabaya Delta Plaza (PT SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak
dengan Tarmin Kusno yang dibuktikan dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di
depan Notaris. Maka berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya” sehingga dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut
maka pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan untuk memberikan
atau berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.
Perjanjian tersebut tidak boleh
dilangggar oleh kedua belah pihak, karena perjanjian yang telah dilakukan oleh
PT SDP dan Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi syarat, sebagaimana
yang telah diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk sahnya suatu perjanjian
diperlukan empat syarat :
1.
Sepakat
mereka yang mengikatkan dirinya;
2.
Kecakapan
untuk membuat suatu perikatan;
3.
Suatu
hal tertentu;
4.
Suatu
sebab yang halal.
Perjanjian
diatas bisa dikatakan sudah ada kesepakatan, karena pihak PT SDP dan Tarmin
Kusno dengan rela tanpa ada paksaan menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa
yang diajukan oleh pihak PT SDP yang dibuktikan dihadapan Notaris.
Namun
pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk
membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah peduli walaupun
tagihan demi tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi keras untuk
tidak membayarnya. Maka dari sini Tarmin Kusno bisa dinyatakan sebagai
pihak yang melanggar perjanjian.
Dengan
alasan inilah pihak PT SDP setempat melakukan penutupan COMBI Furniture secara
paksa dan menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri Surabaya. Dan jika kita
kaitkan dengan Undang-undang yang ada dalam BW, tindakan Pihak PT SDP bisa
dibenarkan. Dari kasus diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada Tarmin
Kusno yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda untuk
membayar semua tagihan bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.
